築古空き家を安く購入、リフォームして賃貸で稼ぐ「空き家投資」。6つのステップを踏むことによって利回り20％を実現できる可能性が高まると、専業大家の恵比寿吉之助氏はいいます。本記事では、同氏の著書『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）から、利回り20％以上の物件を仕上げるための具体的な方法について解説します。
利回り20％以上を連発するためには
実際に、利回り20％以上の物件を仕上げるための具体的な方法をステップで解説していきましょう。
簡単ではありませんが、特別な人間でなければできないような難易度の高い方法でもありません。順番に行っていけば、どなたでも再現できるでしょう。
ステップ1：家賃から逆算して物件購入予算を設定する
最大のリスクである「空室」を避けるためには、「地域で一番安い家賃でお貸しする」が鉄則です。ですから、確実に入居が決まりそうな家賃から逆算して、投資額の総予算を設定することで空室リスクを避けるのです。
たとえば、地域で一番安い家賃が6万円だとしたら、最低家賃から5000円〜1万円を差し引いた、家賃5〜5.5万円なら確実に入居が決まりそうと想定できます。
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もし、想定する家賃が5万円の場合、利回り20％にするための総予算は、300万円です（年間家賃60万円÷20％＝300万円）。修繕費用の見込みが150万円なら、物件は150万円以下で買えばいい、という計算です（総予算300万円−修繕費用150万円＝物件代150万円）。
もし、利回り15％を目指すなら、総予算は400万円です（年間家賃60万円÷15％＝400万円）。修繕費用の見込みが150万円なら、物件は250万円以下で買えばOKです。
この計算方法は全国どこでも使えます。なぜなら、家賃とは膨大な市場取引の結果、決まっているものです。
その中で、一番安い家賃の物件は、地域の中で圧倒的に競争力が高まります。このように、あらかじめ家賃を厳しく想定することで、「入居が決まらない。こんなはずではなかった……」といった失敗を避けられます。
ステップ2：お宝物件を見分ける
次は物件選びです。どういう物件を買うのか一言でいうと、「他の人が買いたがらない物件」です。パターンは大きく分けて2つあります。
