借主と賃貸借契約を更新したマンションオーナー。更新時はすでに「改正民法」が施行されていましたが、保証人とは特に書面を交わしていませんでした。この場合、改正民法に基づいた契約を定めていない場合、保証は無効になってしまうのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、過去の判例をもとに解説します。
改正民法施行後に更新…「保証契約」の扱いは？
【賃貸人からの質問】
私は、ワンルームマンションを所有していますが、賃借人との賃貸借契約は2018年5月1日に締結しました。その際に連帯保証人にも契約書にサインをしてもらっています。民法改正前でしたので、保証人の責任について極度額の定めは規定していません。
契約期間は2年間でしたので、2020年5月1日に賃借人と合意更新の契約をすることになり、賃借人と更新契約書を交わしました。更新の際は、保証人からはサインはもらっていません。
ここでひとつ気になるのは、2020年4月1日の改正民法施行後は、保証人については、保証の限度額（極度額）を契約で定めなければ保証契約は無効になると聞きました。更新の際に、保証人とも新たに、極度額を定めた保証契約を結ばなければ、保証は無効となってしまうのでしょうか。
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【説明】
2020年4月1日に施行された改正民法の465条の2第2項※により、保証人が負うべき限度額（極度額）を定めなければ、保証契約は効力を生じないと規定されました。
※ 改正民法465条の2第2項：個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
したがって、改正民法においては、賃貸借契約において保証契約が効力を生ずるためには、契約書において保証人の負うべき極度額を「●円」とか「月額賃料の●ヵ月分」といった形で規定をしなければなりません。
では、たとえば、本件のように、
・改正民法施行後に、賃貸借の更新契約が締結された
という場合に、保証契約の扱いはどうなるのでしょうか。
