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不動産売却のプロが語る「ベストな売り時」を見極めるノウハウ

幻冬舎ゴールドオンライン

不動産の売却は人生の一大イベントです。後悔しないために大切なことの一つは「売り時」を見極めるということです。実は、不動産価格の動きには一定の法則性があり、かつ、そこに影響を及ぼす複数の要素があります。本記事では、不動産のプロの目から、「売り時」を見極めるための基礎となる情報について、わかりやすく解説します。

不動産市況から考えるベストな売り時とは

不動産をいつ売るのが適切か。これは売却したい不動産を所有している売主にとっては重要な問題ですし、私たち不動産取引に関わる仕事をしている人間にとっても、売却タイミングの見極めは重要な命題です。

売り時が分かれば誰も苦労しないといってしまうと身も蓋もない話ですが、不動産の価格は世の中の情勢に応じて絶えず上下していく、不動でありながらも動きの激しい存在です。不動産相場の先行きをずばり言い当てられるような人は皆無といっていいと思います。

しかし過去の不動産市況を振り返っていくと、ある明快な法則を見出すことができます

まず、不動産価格が上を向くにしろ下を向くにしろ、潮目を迎えたときは東京都の中央区と千代田区と港区、いわゆる「都心3区」から動き始めるのが定番となっています。

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そして新宿区、渋谷区と広がり、城南、城西、城北、城東と、「の」の字を描くようにして不動産価格変動の波は広がっていきます。東京都全体に影響が及ぶと、続いて神奈川、埼玉、千葉の順に火がついていき、これまた「の」の字型を描いていきます。

一都三県の南関東の次は地方都市となり、札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡がほぼ時期を等しくして価格変動の波を受けます。ここまでで概ね3カ月から半年を要するのが、これまでの不動産市況動向の共通点です。

つまり不動産取引市場の最先端を知りたいのであれば、都心3区の価格推移を注視すればいいことになります。

[図表1]都心3区中古マンション「売り出し価格」と「成約価格」 資料:東日本不動産流通機構

具体的には中古マンションの在庫数や成約価格、成約平米単価を調べるのが得策です。これらは東日本不動産流通機構が月ごとに公表しています。さらにもう1点、都心3区の中古マンション成約平米単価は過去、日経平均株価と連動するような動きを成しています。日経平均株価ほどのアップダウンはないものの、あとを追うようにして同じような波形を描くのが特徴となっています。

過去の「売り時」はいつだったか?

以上のような法則を踏まえながら実際の不動産市況の潮目を見返すと、1990年初頭のバブル絶頂期は日経平均株価がピークを迎え、不動産価格も未曾有の高値を記録していました。そのような市況で東京都に家を買える人はほぼおらず、神奈川や埼玉や千葉、そして栃木や茨城にまでマイホームを求める世帯が殺到する時代でした。

不動産を売るベストタイミングもいわばこのときが絶頂であり、売りが殺到したからこその大暴落、不動産価格の大幅な値崩れを許してしまったのです。バブル崩壊以降は日経平均株価が大暴落し、つられて不動産価格も下落基調となります。以降、都心部の不動産は比較的手に入れやすくなり、「より都心に、より駅近の物件を買おう」という意識が強まっていきました。それが30年以上経った今もずっと続いているというのが、大局で見る不動産市況です。

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