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ペットOK物件だが…猫の糞尿で床を全面張替え、修繕費負担は「オーナー」か「入居者」か【弁護士が事例解説】

幻冬舎ゴールドオンライン

築17年のアパートを所持するオーナー。12年以上住んでいた借主が退去することとなりましたが、ペット飼育による汚損が目立つ状況でした。オーナーは修繕費を請求したものの、借主は支払いを拒否……オーナーは全額負担しなければならないのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

ペット飼育による汚損…借主が修繕費支払いを拒否

【貸主からの相談】

私は、築17年の3階建ての賃貸アパートを所有しています。

うちのアパートでは、ペットの飼育可としていて、特約で「猫1匹の飼育を認めるが、爪研ぎ、トイレを設置すること、他人の迷惑にならないよう気を付けること、内装を破損した場合修理費を負担することとする。」と定めています。

そうしたところ、今回12年以上住んでいた賃借人の一人が退去することになったのですが、退去時の室内を見たところ、猫の爪研ぎによる毀損や糞尿による床の腐食,汚損及び悪臭が多くみられる状況でした。

あまりに床がひどかったため、全面張替を行い、その費用を賃借人に請求しました。

しかし、賃借人からは「12年以上住んでいたのであり、猫の飼育も認められていたのだから、これらの傷は通常損耗と言えるはずだ。」「仮に特別損耗だとしても、築17年経っていて経年劣化で価値が下がっていたのだから、リフォーム代をすべて負担するのはおかしい。」と言われて、費用の支払いを拒まれています。

猫の飼育を許容していた以上、これはしょうがないのでしょうか。

【説明】

賃貸物件における退去時の賃借人の原状回復義務については、

・契約期間中における本件居室の経年変化や通常の使用によって生じる損耗(通常損耗)については原状回復義務を負わない
・故意・過失,善管注意義務違反,その他通常の使用を超えるような使用による損耗(特別損耗)について原状回復義務を負う

という考え方が一般的となっています。

その根拠としては、経年変化や通常損耗についての修繕費等の回収は,賃料の中に含ませて行っているのが通常と解される点にあります(最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決)。

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ペットを室内で飼育する場合、ペットによるひっかき傷や臭い、汚物によるシミ等によって、室内の劣化が通常に比べて進みやすいといえます。

ペットの飼育が許容されている賃貸物件の場合に、このようなペットの飼育によって特に発生した損耗について、通常損耗となるのか、それとも特別損耗となるのかが問題となります。この点について、裁判例における基本的な考え方としては、

・賃料が、ペットを飼うことを許容したことで通常より高額に設定されていた場合は、通常損耗
・そうでない場合、ペットを飼育していたために通常生ずる傷や汚損を超えて損耗が生じた場合は、特別損耗

という基準で判断されている傾向があります。

すなわち、「賃料が通常よりも高額に設定されているかどうか」という点がポイントとなります。

本件は東京地方裁判所平成25年11月8日判決の事例をモチーフにしたものです。

裁判所の判決は

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