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不動産投資をはじめるなら…プロが狙う「エリア」とは

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このような大規模再開発計画がもち上がると、街の価値が向上し、賃貸相場も大きく上昇することが見込まれます。再開発地域の物件を計画前に狙って入手することは難しいですが、収益性の高い都心は手付かずのエリアであればどこも再開発の可能性を秘めています。

気の長い話にはなりますが、もし将来的に再開発が実現した場合には、宝くじが当たったような恩恵を受けることができます。

一方で、オフィス需要の観点でいえば再開発がマイナス要因になってしまう場合もあります。

渋谷を例に取れば、再開発による大規模オフィスビルの大量供給により大手IT企業が集積して周囲の賃料相場を大きく引き上げましたが、大規模オフィスビルが大量に供給されることで、近隣に残された小規模な築古ビルの賃料相場も上がってしまい、資金余力のないベンチャー企業が五反田など賃料が安いエリアに相次いで移転したことで、一時的に空室率が高まってしまう現象が起こりました。

もちろん、近隣に大規模オフィスビルが建設されることで必ず空室率が上昇するというわけではありません。再開発による大規模ビルの建設について警戒すべきは、エリア全体のオフィス供給と需要のバランスについてです。

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同エリア内で再開発が進み大量のオフィスが供給されれば、現在は堅調なオフィス需要であってもバランスが崩れる可能性があるかもしれません。こういった市場動向には注意しておく必要があるといえます。

悩んだときは「土地勘のある立地」

自身の資産ポートフォリオから予算は決まったものの、どの立地で物件を購入するかについて迷った場合は、土地勘のある立地に絞って検討することも一手です。

不動産は安定した資産であるとはいえ、多額の投資となるため、特に初めての購入ともなれば不安が常について回ります。そうした場合に、以前に住んでいた場所や勤めていた場所、通った大学のある街など縁がある土地であれば、その土地の特性をよく理解できているため、大きな決断であっても少しは安心感があるはずです。

物件を獲得するために必要となるのは決断のスピードです。良い物件は往々にして争奪戦になりますが、検討に費やす時間が短ければ短いほど、ライバルに先んじて入手できる確率は高まります。土地勘がある地域の物件であれば、立地条件について迅速に判断することができ、購入の決断をスムーズに下すことができるのです。

一方で、土地勘のある地域のみに投資すべきかといえば、そういうわけでもありません。土地勘がある地域への投資に限ってしまえば、首都圏以外に居住する富裕層の人は投資戦略上で最も優れた都心一等地を手にすることができません。

あくまで最初の一棟を購入するためのハードルを下げるためであればということで、基本的には都心3区や山手線内の好立地物件を優先して首都圏の物件を購入していくべきです。

[図表]主な主要都市における住宅地の平均価格の推移
 

図表が示すとおり、東京23区はほかの都市と比較して地価が大幅に高く、かつ今なお上昇基調にある地域です。少子高齢化と首都圏一極集中が進むなか、新型コロナウイルス感染症の流行によるリモートワークブームを差し引いても、やはりこの傾向が廃れることはないと考えられます。

不動産投資による資産防衛の基本は、できる限り立地の良い不動産に投資を行い、安定した賃貸収益を得ることです。こうした首都圏の賃貸需要の底堅さこそが、資産防衛戦略を支えてくれることに間違いはありません。

鈴木 子音

株式会社有栖川アセットコンサルティング

代表取締役

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