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オーナー「修繕費は負担しない!借主負担とする」退去要求も…明渡し請求は拒否できるのか?【弁護士が解説】

幻冬舎ゴールドオンライン

賃貸物件のオーナーには、入居者の募集や建物の修繕といった管理業務が発生します。その中でも特にトラブルが生じやすいのが、賃借人との明渡し・立退き交渉です。たとえオーナー側に老朽化による建て替えなどの理由があったとしても、立ち退きを求められる賃借人にとっては、意図せず転居せねばならなくなるため、不満を感じて拒否するケースも少なくありません。そこで実際にココナラ法律相談のオンライン無料法律相談サービス「法律Q&A」によせられた質問をもとに、賃借人の明渡し請求の拒否について鈴木崇裕弁護士に解説していただきました。

契約書の変更を拒否したら、明渡しの通知が届き…

相談者のssstさん(仮名)は、現在生活している一戸建て賃貸物件のオーナーから明渡し通知をもらい、困っています。ssstさんはこの物件に8年住んでおり、今までに家賃滞納や契約違反は一度もしていません。

ことの発端は先日、ssstさんのもとに2年に1度の更新の時期を迎え、仲介業者から契約書が届いたことから始まりました。

今回の契約書には「オーナーはこの契約から修繕費は負担しない、借主負担とする」という旨が追記されていました。ssstさんはこの内容に納得できず、仲介業者に「修繕費がいくらかわからないのに負担はできないので、今回の契約書には判は押せない。今まで通り家賃を払って住まわせてもらいたい」という旨を伝えました。

すると後日、オーナーから「今の物件は解体するほかないと決断した」として、半年後までに明け渡すように、という内容の通知が簡易書留で送られてきてしまったのです。仲介業者はオーナーの肩をもつばかりで、当てにならないそうです。

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そこでssstさんは、ココナラ法律相談「法律Q&A」に次の2点について相談しました。

明渡しの通知を放置し、要求期間が過ぎたらssstさんは強制的に退去させられてしまうのか ssstさんは、オーナー側に対しどのような対応を取るべきか

更新の合意ができなくてもこれまで通りの契約が続く

法定更新という制度

建物の賃貸借契約には借地借家法という法律が適用されます。この法律には、賃借人を保護するためのさまざまな制度が盛り込まれていますが、そのうち最も重要なものの一つが「法定更新」という制度です。

賃貸借契約は賃貸人と賃借人の双方が合意しなければ成立しませんし、契約内容は原則として当事者間で自由に定めることができます。そのため契約期間が満了したら、契約の更新ができない限り、賃貸借契約は終了してしまうようにも思われます。しかし、それでは賃借人の居住や営業といった生活基盤が安定せず、立場の強い賃貸人に有利な契約が横行してしまう恐れもあります。

そこで、借地借家法は「法定更新」という制度を設けることにより、賃貸人から契約の更新を拒絶するためには「正当事由」が必要で、この「正当事由」がない限り、契約は従前と同じ条件で更新され存続することとしました。賃貸人と賃借人との間で新たな更新の合意ができれば、もちろんその通りの内容で契約は更新されますが、更新の合意ができない場合でも「法定更新」されることにより、賃借人は建物の使用を継続することができます。

更新を拒絶するための正当事由はなかなか認められない

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