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【築古賃貸物件】オーナーの慢心が招く、入居者の「契約更新辞退」連続発生の恐怖

幻冬舎ゴールドオンライン

名古屋の、賃貸業をメインとする不動産会社。入社間もない若手営業マンが社長のムチャぶりで刊行した「住宅情報雑誌」は、苦労の甲斐があって大好評。おかげで本業である不動産の賃貸に大きく貢献します。業務効率化のため新設された「管理事業部」は、発足当初に大変な苦難を味わいますが、次第に管理事業はビジネスの柱へと成長を遂げていきました。

「管理事業」が重要である理由とは?

さて、賃貸仲介専門でスタートした私たちの会社ですが、管理事業も大切な事業の柱であり、この2つを会社の両輪として位置づけています。

管理事業が重要である理由は、オーナーの満足度に関わる仕事だからです。賃貸仲介業というのはオーナーから物件の仲介を任せてもらわないと商売が始まりません。身近な例で説明するなら、スーパーの店頭に並べる野菜がないと商売ができないのと似ており、野菜=物件、野菜の生産者=物件オーナーと考えてもらえばイメージしやすいと思います。

スーパーが店頭で呼び込みをしたりチラシを配ったりして集客するように、私たちは賃貸住宅情報誌やテレビCMを活用します。たくさん入居者を集めてたくさんの空室が埋まれば多くのオーナーを満足させられるわけです。

賃貸管理業は、本来オーナーがすべき管理業務を不動産会社で代行します。長屋時代の大家は店子(たなこ:長屋を借りて住んでいる人)から直接家賃を回収していました。また、敷地の掃除や手入れも自分でしていましたし、店子同士でトラブルがあったりするとその仲裁に入るのも大家の役目でした。

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しかし、近代的なアパートやマンションになると建物のメンテナンスや設備の修繕などが個人の手では難しくなります。

例えば雨どいが詰まったとして、平屋なら梯子で手が届きますが、高層になるとそうはいきません。

あるいは家賃回収も長屋は店子の数が知れていますが、大きな集合住宅では部屋数も多いので1軒ずつ回収するのは大変です。プライバシーの観点からオーナーが家に来るのを嫌がる入居者がいるため銀行振込にしても、未払いがあると入居者への督促が必要になります。それもすんなり払ってくれる入居者ばかりではないので、オーナーにとっては気の重い仕事です。最近はクレームを言ってくる入居者も増えているので、「管理は自分でしたくない」というオーナーも多くいます。

また親が賃貸住宅のオーナー、子どもがサラリーマンなどで賃貸経営にノータッチだった場合、親の相続で子どもが賃貸住宅を受け継いでも管理業務や経営ができないということが起こります。こうした場合にも管理業務を不動産会社に委託しておくと安心なのです。

住宅を管理する必要がなければオーナーは楽に不労所得を得ることができます。委託した不動産会社の管理に問題がなければ、長きにわたり委託を継続することとなります。もしもオーナーが新たに賃貸住宅を手に入れたり、建てようとしたりすれば管理業務を通していちばん接点の多い不動産会社にいち早く相談してくれるはずです。つまり不動産会社にとっては仕入れが途切れることなく商売が回っていくのです。

オーナーとの「泥臭い駆け引き」もビジネスの醍醐味

オーナーが管理業務を委託することで得られるメリットは、賃貸のプロによる専門的なアドバイスが受けられる点です。賃貸物件を多く扱ってきた不動産会社では賃貸経営の成功ノウハウが蓄積されています。

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