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「中古アパート」を先に購入すべきでない理由…初心者に手堅いのは「建売型」「新築アパート」そのワケ 

幻冬舎ゴールドオンライン

不動産投資によって安定した資産形成を行うにはどうすればよいのでしょうか。リスク低減と損失のリカバーを両立した新しい投資方法「トライアングル不動産投資」について、その考案者である木村洸士氏の著書『不動産投資は組み合わせが9割: 家賃収入1000万円を最速で叶える トライアングル不動産投資術』から一部抜粋し、理論や具体的な方法を詳しく解説します。

新築アパート購入時の基礎チェック

トライアングル不動産投資で提唱する「戸建て→新築アパート→中古アパート」という組み合わせ方では、【STEP1】「戸建て」物件が要となりますが、収入・資産拡大をスピードアップさせるのが【STEP2】【STEP3】の「アパート」です。

とくに【STEP2】「新築アパート」は、不動産投資の代名詞でもあります。「不動産投資と言えば集合住宅」と考えている人も多く、どうすれば金融機関から融資を受けて購入できるかを中心に指南している塾やセミナーもあります。

ただ、本書において重要視しているのは、購入すること自体ではなく全体のプランニングであり、複数の不動産を組み合わせることです([図表1]参照)。

[図表1]【STEP2】新築アパートの購入

そのような前提を共有した上で、新築アパート購入の基礎についてチェックしておきましょう。

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そもそも、新築アパートには2つの種類があります。不動産業者が建築したものを購入する「建売(たてうり)型」と、土地を購入してその上にアパートを建築する「建築型」です。

とくに不動産初心者の場合は、前者の建売型がオススメです。本書では、後者の建築型についても紙面を割いていますが、現段階では参考程度に留めておいてください。

「建売型」のメリット・デメリット

最大の魅力は、投資リスクを減らせるということです。不動産投資家としては、土地から購入する必要もなく、建築業者への発注や交渉も必要ありません。

それらに伴うリスクがないことに加えて、利回り相場も概ね決まっています。通常、満室想定で6〜8%前後が相場となっており、それに応じて費用や家賃が定められています。

建築業者としても、そのぐらいの規模感で利回りを算出し、その上で土地の仕入れや建築計画を立てています。当然そこには、部屋数や家賃相場も加味されており、そうした細かい計算をあらかじめしなくても、投資できるのは大きな魅力です。

やはり全体として、不動産投資家にとってのリスクを下げられるのは大きいのです。もちろん、中には相場を超える水準の物件もあるため、相場はあくまでも目安のひとつです。

「建築型」のメリット・デメリット

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