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【2022年上期の不動産投資】全投資額は大幅増も…J-REIT投資額は過去3番目の低水準に至った背景

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未だコロナ禍からの回復途上の日本の景気、緩和的な金融政策も続くなか、前年同期と比べ全投資額は大幅増もJ-REIT投資額は過去3番目の低水準に至った。さまざまな最新動向のデータをもとに2022年上期の不動産投資の実相をシービーアールイー株式会社(CBRE)の本田あす香氏が紐解いていく。

投資額は大幅増、特にオフィス投資が牽引

今期(2022年第2四半期)の事業用不動産の投資額(10億円以上が対象)は対前年同期比38%増の7,190億円。前年同期の投資額が5,190億円と低水準だったことによる反動増が主因。

[図表1]投資額の最新動向 出所 : CBRE, 2022第2四半期
*1:投資額は10億円以上が対象、土地取引およびJ-REITのIPO時の取得物件は除く
Q2:第2四半期のこと

前年同期に比べて投資額が増加したのは、J-REITを除く国内投資家および海外投資家で、それぞれ186%、37%増加した。一方で、J-REITの投資額は同64%減少。今期の投資額としては2005年の調査開始以来3番目に低い水準。

[図表2]主要不動産取引(投資主体別取引額) 出所 :RCA, CBRE, 2022第2四半期
10億円以上の取引を対象 J-REITによるIPO時の取得物件を除く

今期はオフィス投資がマーケットを牽引。オフィス投資額は対前年同期比192%の増加で、そのうちJ-REITを除く国内投資家による投資額は同543%と大きく伸びた。また海外投資家による取得も同105%増加。最も高額だった取引は「日本通運本社ビル」(732億円)。そのほかにも、大型ビルが東京都心のほか湾岸エリアや横浜で取引された。取引利回りはコロナ禍前と同等か、それを下回る水準だったとみられる。

J-REIT投資額は過去3番目の低水準

今期のJ-REIT投資額(IPOを除く全取引)は対前年同期比62%減の892億円。今期の投資額としては2005年の調査開始以来3番目に低い水準だった。今期の東証REIT指数は-1.8%と、4四半期連続での下落となった。J-REITによる今期の公募増資は2件、調達額は148億円に留まった(前年同期は4件、528億円)。

[図表3]: アセットタイプ別株価指数 出所: Datastream、CBREが個別銘柄の株価をもとに算出、2022年6月

全セクターで唯一…ホテル投資額は増加

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今期のJ-REITによる投資額のうち、オフィスが43%、ホテルが16%を占めた。ホテル投資額は対前年同期比368%増と全セクターで唯一前年同期を上回った(オフィス投資額は同19%減)。

ホテルの取引で最も高額だったのは星野リゾート・リートが取得した「星のや沖縄」(122億円)で、当リートにとって今年初めての取引だった。コロナ禍以降のJ-REITによるホテル取引では、当リートの存在感が高まっている。2021年以降のJ-REITによるホテル取引8件のうち5件が当リートによるもので、これら総投資額の96%を占めた。

[図表4]主要不動産売買事例(取引金額順) 出所 : RCA, CBRE, 2022第2四半期

東京の期待利回りは引き続き低下

CBREが四半期ごとに実施している投資家アンケートによれば、東京の期待利回りは、全セクターで低下した(図表5、6、7)。なかでも、ホテル(東京主要5区、運営委託型)は2021年第4四半期以降3期連続で低下。旅行需要の回復期待やホテル案件が増加傾向にあること等が期待利回りの低下につながっていると考えられる。

[図表5]: 期待NOI利回りの推移(東京) 出所 : CBRE, 2022第2四半期
利回りは下限値(中央値)と上限値(中央値)の平均
[図表6]期待利回りの最新動向 出所 : CBRE, 2022第2四半期
*2:期待利回りは投資家に対するアンケートに基づく。NOIベース、上限・中央値と 下限・中央値の平均値
調査開始年は、2003年7月オフィス、2007年10月マンション、2009年1月商業施設・ホテル・物流施設
[図表7] 期待NOI利回り 出所 : CBRE, 2022第2四半期
期待利回りは投資家に対するアンケートに基づく。 NOIベース、上限・中央値と下限・中央値の平均値。
調査開始年は、 2003年7月オフィス、2007年10月マンション、2009年1月商業施設・ホテル・物流施設

また、地方都市のオフィス期待利回りも低下傾向が続いている。前期から横ばいだった大阪と福岡を除く4都市で期待利回りは低下。低下幅が最も大きかった札幌は、前期から10bps低下の5.00%と過去最低値を更新した。

物流施設の価格DIが大きく悪化

一方、CBRE短観指数(DI)はセクターによって違いが見られた(図表8、9、10)。東京Aクラスオフィスを対象としたDIは、「NOI」が前期から1ポイント悪化したものの、それ以外の全項目で改善。改善幅が最も大きかったのは「不動産取引価格」(対前期比+8ポイント)、次いで「不動産取引量」(同+6ポイント)だった。「売買取引価格は上昇」、「不動産取引量は増加」の回答率が増加したことが主因。

[図表8]CBRE短観DI(首都圏マルチテナント型物流施設) 出所 : CBRE, 2022第2四半期
[図表9]CBRE短観指数(DI)の最新動向 出所 : CBRE, 2022第2四半期
*3:CBRE短観指数(DI=Diffusion Index)は改善すると答えた回答者の割合(%)から、 悪化すると答えた回答者の割合(%)を引いた指数
カッコ内の数値は対前期比。単位はポイント
[図表10]CBRE短観指数(DI) 出所 : CBRE, 2022第2四半期
CBRE短観指数(DI=Diffusion Index)は改善すると答えた回答者の割合(%)から、悪化すると答えた回答者の割合(%)を引い
た指数。期待利回りDIは、低下すると答えた回答者の割合(%)から、上昇すると答えた回答者の割合(%)を引いた指数
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