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【不動産売却】想定外の税率アップ!? 長期譲渡の条件「所有期間5年超」の落とし穴(税理士が解説)

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令和2年度の税制改正により、加速度償却(【用語解説】を参照)が封じ込められた海外不動産。償却も取れなくなってしまったし、そろそろ売却のタイミングかなと考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。税理士法人ベリーベスト・佐下谷彩代税理士が、売却を考える上でとても重要な「長期譲渡」となる“判定のタイミング”について説明します。

【用語解説】「加速度償却」とは…

加速度償却とは、富裕層を中心に行われてきた「海外築古不動産」を利用した節税スキームです(令和2年度税制改正により、令和3年度以降このスキームは使用できなくなりました)。

日本では、木造居住用住宅の場合、法定耐用年数は22年と定められ、その年数で建物価格を償却します。しかし、欧米の物件は建物価格の割合が高く、かつ建物の寿命が長いため、まだ長く使える中古物件でも日本のルールに沿って計算すると物件によっては4年程度の短期間で償却可能でした。この短期間で減価償却を行うことを加速度償却といいます。

なお、加速度償却による減価償却費は賃料収入を超えることとなり、その他の所得と損益通算することが可能でした。

「短期譲渡か、長期譲渡か」で税率はこれだけ変わる

個人で不動産を保有している方なら誰しも聞いたことがある「短期譲渡・長期譲渡」という言葉。今一度その意味をおさらいしておきましょう。

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これは所得税法上の考え方で、土地や建物を売却した際の所得は、売却までの所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区別し、それぞれ使用する税率が変わることを指します。

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【長期譲渡所得】

15.315%(所得税+復興特別所得税)+住民税5%=20.315%
※譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったとき

【短期譲渡所得】

30.63%(所得税+復興特別所得税)+住民税9%=39.63%
※譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったとき

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