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資産価値上昇、間違いなし!?「東京・不動産投資」注目すべき10区

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2017年 商業施設と賃貸住宅が一体になった「渋谷キャスト」

2018年 「渋谷ストリーム」と「渋谷ブリッジ」

2019年 「渋谷フクラス」「渋谷ソラスタ」「渋谷スクランブルスクエア東棟」

渋谷の開発はまだ続行中です。2023年には桜が丘(セルリアンタワーなどがあるエリア)に商業施設やオフィス、賃貸住宅と医療施設の複合施設が誕生予定です。

また、2024年にはヒカリエに隣接するエリアに新複合施設が、2027年には渋谷スクランブルスクエアの中央棟と西棟が完成予定です。

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【2】千代田区

2021年に「常盤橋タワー」という東京駅周辺で最も高層な建物が完成しています。オフィス・レストランなどの商業施設とともに、桜や芝生を取り入れた3,000平米の広場もあり、便利さと自然が融合した新時代のビルとして注目を浴びています。

さらに2027年には、この常盤橋タワーの隣に「トーチタワー」という日本で最も高い超高層ビルが誕生します。高層階にはホテル、中層階にオフィス、低層階に大規模ホールと商業ゾーンが作られます。

完成済みの常盤橋タワーだけで、約8,000人の就労者を収用できるオフィス面積がありますので、今後も、東京駅周辺では通勤に便利な賃貸物件などの需要が高まることが予想されます。

【3】港区

ビジネスの中心地でありながら、高級住宅街としても知られる港区は、いわゆる「セレブの街」として、東京23区の中でも特に不動産賃貸のニーズが高いエリアです。

六本木や麻布などのオシャレな街と、虎ノ門や三田などのビジネスエリア、白金などの高級住宅街などが混在しています。

ヒルズ族・シロガネーゼ・港区女子などの言葉が続々と生まれ、時代の最先端をいく情報の発信地としての役割を持ち、芸能人や高所得のセレブリティな人々が集まる場所として、常に注目されているエリアです。

すでに、2020年には東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通し、「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が開業しています。

今後の再開発の予定としては、

●虎ノ門、麻布台地区再開発

●六本木5丁目西地区再開発

●芝浦1丁目計画

●三田3・4丁目地区再開発

などがあり、港区全体で新陳代謝が進んでいく予定です。

【4】新宿区

新宿区では日本一の乗降者数を誇る新宿駅の周辺も、大改造が行われています。2029年までには、新宿区西口に隣接する小田急百貨店ビルを、高さ260メートルの大規模複合施設に建て替え予定です。

新宿東口には大規模な娯楽・文化施設「新宿TOKYU MILANO」跡地に「東急歌舞伎町タワー」の竣工が予定されているほか、西口では「新宿グランドターミナル構想」として、虎ノ門ヒルズを超えるツインタワーの建築が予定されています。

新宿区は、今までは比較的低層階のデパートやオフィスビルが多かったのですが、2025〜2040年までには、駅周辺にも高層ビルが建ち並ぶようになります。

【5】中央区

東京駅周辺の千代田区大手町側では「TOKYO TORCH」と呼ばれる大規模開発プロジェクトが進行中です。それに伴い、東京駅から日本橋方面へ続く、地下鉄5路線が集約している大手町駅とも地下通路が直結します。

将来的には、八重洲・大手町・丸の内・日比谷・日本橋エリアはすべて、地下歩行者ネットワークが完成する予定です。

大企業が集結する大手町エリア全体が、天候に関わらず歩いて行けるようになるため、利便性は飛躍的にアップします。同時に、職住接近のライフスタイルを好む社会人からの、賃貸需要も増していくことになるでしょう。

注目エリア②都心へ30分圏内のエリア

都心へ30分圏内で行けるエリアも、不動産投資には適しています。都心5区の大規模な再開発により、周辺エリアの利便性も高まることが予想されるためです。

【城東エリア】墨田区・江東区・板橋区

いわゆる下町と言われるエリアで、昔の東京の風情が街のあちこちに残る、生活のしやすい場所です。都心の再開発に合わせて、各エリアでも駅前再開発などが活発に行われているため、都心部へのアクセスがスムーズなことが特徴です。

【墨田区】

スカイツリーやソラマチがあるエリアです。主にJR錦糸町駅周辺が対象エリアになります。東京駅まで8分、スカイツリー駅まで2分という好立地で、都心へのアクセスが良いにもかかわらず、家賃は比較的リーズナブルなのが特徴です。

隅田川という大きな川に沿って、広々とした遊歩道なども完備されており、生活するのにも気持のよいエリアでしょう。アクセスが良く、家賃も安いことから、独身の社会人に人気があります。

【江東区】

下町情緒のあぶれるエリアで、亀戸駅、大島駅などが特に人気があります。駅から直結ではないのですが、江東区内をJR線・丸ノ内線・半蔵門線・千代田線・都営浅草線など数多くの路線が近距離で交わっているエリアのため、どの主要ターミナル駅にも10〜20分以内に移動が可能です。

この非常に高いアクセス性から、若い社会人に人気があります。

【板橋区】

板橋区は、JR埼京線・東京メトロ有楽町線・都営三田線・東武東上線の乗り入れがあり、各駅が徒歩圏内に点在しているため、非常にアクセスが良い穴場エリアです。池袋まで4分、新宿まで8分という好立地です。

都内でも古い町並みが特徴のエリアでしたが、駅前を中心とした板橋区全体の再開発が決まっており、今後、さらに整備されて暮らしやすくなることが予想されます。

【城南エリア】品川区・大田区

東京の南西部にあたるエリアです。海に近いエリアである品川区と大田区に、賃貸物件の大きな需要があります。

【品川区】

JR品川駅を中心とする品川区は、もともと都心に近く、JR利用で東京まで8分、新宿駅まで21分です。2020年3月には「高輪ゲートウェイ駅」が新設され、新しい居住エリアとオフィスエリアが誕生しています。

また、高輪ゲートウェイ駅を中心とした、周辺エリアのマンション・文化施設・商業施設・オフィスビル開発など、経済効果1億円と言われる「品川開発プロジェクト」が進行中です。

周辺駅である浜松町〜田町〜大崎のエリアは、日本の有名企業が連なるビジネスエリアでもあり、利便性を重要視する単身者の賃貸需要が見込まれています。

【大田区】

東京の最南端である大田区は、田園調布から羽田空港まである、とても広い区です。区内を東急多摩川線・東急池上線・東急東横線・東急目黒線・東急大井町線・JR京浜東北・根岸線・東京モノレール・京浜急行空港線・都営浅草線が走っており、徒歩や自転車圏内で複数駅の利用ができます。

都心部へは最も遠い場所にありますが、都心部へのアクセスは良く、大田区の主要駅であるJR蒲田・大森駅を経由すれば、東京駅まで20分です。

前項の品川駅と近いエリアのため、品川〜高輪ゲートウェイ駅の新駅誕生と駅前再開発に伴い、近隣エリアである大田区も不動産投資エリアとして注目されるようになりました。

東京で不動産投資物件を選ぶ時に大切な5つの条件

東京で不動産投資物件を選ぶ時に、大切な5つの条件をみていきましょう。

条件①利便性が高い立地であること

不動産投資で大切なのは、物件の立地です。立地は不動産に付随する条件のため、自力で変えることができません。

そのため、投資用の不動産を選ぶ時には、利便性が高い立地を選ぶようにすると、経営に失敗しにくくなります。利便性とは、

●駅歩10分以内

●交通アクセスが良い

●周辺の商業施設が整った場所

の3条件を満たす場所のことです。

条件②適切な管理や修繕がされている物件であること

同じ経年をした物件でも、適切な管理がされているマンションは、見た目にも清潔感があって好印象なうえ、物件の劣化も遅くなります。

管理の行き届いていない建物は、共用部分や室内に汚れや破損が目立つようになりますので、入居者がつきにくくなる可能性があります。

たとえば、マンションのポスト前がチラシで散らかっている、ゴミ置き場が汚れているマンションには、積極的に住みたいとは思わないでしょう。

不動産投資を区分マンションで行う場合、共用部分の管理はその建物に入っている管理会社に管理費を支払って行ってもらうことになります。

マンション全体の管理状態は、個人の力では変えられないため、不動産投資の物件を選ぶ時には、はじめから、管理の良い物件を選ぶようにすることが大切です。

条件③時代やエリアニーズに合った内装や設備がある

最新である・お金がかかっているということが大切なのではなく、その物件のエリアと入居者に求められている内装や設備がある物件を選びます。

たとえば、単身の方には、宅配ボックスや曜日指定のない24時間いつでも捨てられるゴミ置き場などが喜ばれます。フリーWi-Fiは今やデフォルトの設備と言ってもいいものですが、ケーブルテレビなどはテレビを見ない世代には不要です。

また、ワンルームなどの限られたスペースに無理にバスタブを置くよりも、シャワーブースのみにして、少しでも部屋を広くするなどの工夫がされた物件のほうが好まれる場合も多くあります。

条件④相場にあった利回りであること

ネットなどで物件探しをし始めたばかりの頃は、どうしても利回りの高い物件にとびついてしまいたくなります。しかし、利回りはエリア相場にあった数字から選ぶことが大切です。

利回りとは、投資をしたお金が増える早さのことですので、不動産投資をするからには、少しでも早くたくさんの利益が欲しいと思うのは当然です。

ただ、物件の情報に記載されている利回りは、1年間を通じて満室経営であることを前提に計算されています。仮に、年の途中で空室が発生すると書いてある利回りを維持できなくなってしまうでしょう。

つまり、利回りがどれほど高い物件であっても、入居者がそこにいなければ、高い利回りは絵にかいた餅ということになります。

不動産投資における利益とは、あくまでもその物件に賃貸需要があり、さらに入居者が継続して住み続けてくれることで長期間、安定して発生するものです。

たとえ、自分が希望しているよりも低い利回りの物件であっても、賃貸需要そのものが高いエリアで、空室リスクが少ない物件であれば、1年、2年と経営を続けるうちに、安定したパフォーマンスを出し続けてくれることの大切さを、理解できるようになります。

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2022年7月31日

提供元: 幻冬舎ゴールドオンライン

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