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あえて敷金、礼金を「ゼロ・ゼロ」にするメリットとデメリット【不動産投資のプロが解説】

幻冬舎ゴールドオンライン

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もうひとつは、礼金、敷金を「ゼロ・ゼロ」にすることで、家賃が上がるケースもあります。ワンルームマンションの入居者にとって、入居時の負担が減ることに魅力を感じる人は少なくないからです。

私は、お客様に買っていただいた投資物件に思い入れがあるため、不動産を売る立場としても買う立場としても、資産価値が減ることに強い抵抗があります。ですから、空室が続き、対策をとらなければならない場合でも、「いかに家賃を下げずに入居者を決められるか?」「いかにして家賃を上げることができるか?」ということを強く意識してきました。

それほどに家賃にこだわるのも私のルールなのです。

ただし、礼金、敷金を「ゼロ・ゼロ」にすることには、デメリットもあります。たとえば、入居時の費用がかからないので、気軽に引っ越してしまう人も出かねません。その結果、短期で解約されてしまうことにつながってしまうのです。

私はそのリスクを避けるため、1年以内に退去する場合は家賃1か月分の違約金を払っていただく賃貸借契約を締結しています。こうした対策をあらかじめ講じておくことで、仮に1年以内に退去となった場合でも、家賃1か月分が補填されることになるのです。

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また、礼金1か月分をゼロにした場合、管理会社の募集手数料はゼロとはなりません。通常どおり支払わなければならないので、オーナーの持ち出しになります。

それでも、礼金、敷金を「ゼロ・ゼロ」にして、家賃が3000円でも高くできれば、マンション投資物件の利回りもよくなり、その結果、物件価値が80万〜100万円上がることにもつながります。

2週間の空室を埋めるために家賃を下げるよりも、1か月以上かかっても、礼金、敷金を「ゼロ・ゼロ」で入居者を募集し、家賃を3000円上げるほうが得策なのです。

こうしたノウハウは、自分でも24歳から12年間、投資マンションの賃貸経営をしてきたからこそわかったことです。空室対策の相談を受けたお客様に伝えると、「そういうやり方もあるんですね!」とびっくりされます。そして、ますます信頼してくださいます。逆の言い方をすれば、それだけ、空室になったらすぐに家賃を下げようと提案する管理会社が多いのです。

すぐに家賃を下げたがる管理会社にはご用心

ワンルームマンションを扱う不動産会社の広告やホームページにはよく、「入居率99%」「入居率95%以上」の謳い文句が載っています。しかし、よほど条件が悪くない限り、東京23区内の物件はほぼ埋まります。また、空室が続いても家賃を下げれば入居者は現れます。

ですから「入居率95〜99%」にするのは、ある意味、簡単なことなのです。そのため、不動産会社の実績をよく見せるために、投資用ワンルームマンションの家賃を下げ続け、つねに満室にすることで「入居率99%」と宣伝しているところさえあります。

しかし、このやり方には疑問を持たざるをえません。不動産会社の都合に合わせた戦略であって、その結果、物件価値が下がって損をするのは、投資用マンションのオーナーだからです。困ったことに多くのオーナーはこの事実に気づいていません。

読者のみなさんには、ぜひ知っておいてほしいことなので、すぐに「家賃を下げましょう」と、連絡してくる管理会社には慎重に対処してください。賃貸仲介会社に多めに「AD」という広告手数料を払う方法もあります。

それでも入居者が決まらない場合に、最終手段として家賃を下げることを選択したいものです。

天田 浩平

株式会社エイマックス

代表取締役
 

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