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土地の売却価格は?固定資産税評価額から簡単に算定する方法

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土地の売却価格を大まかに知っておきたい場合、固定資産税評価額から取引額の参考値を簡単に知る方法があります。不動産法務に詳しいAuthense法律事務所の森田雅也弁護士が解説します。

土地の「価額」は1つではない

モノの価額は、1つであることが一般的です。しかし、土地や建物といった不動産の価額は1つではありません。土地の評価が必要となる場面によって、次のように異なる評価額が適用されます。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです。現実に売買をする際の価額では土地の個別事情や建物の有無などが考慮されるため、必ずしも公示価格どおりに売買されるわけではありません。

とはいえ、公示価格は大まかな取引額を知る、取引額の参考値とはなります。

実勢価格(取引額)

実勢価格(以下、「取引額」といいます)とは、不動産が実際の売買される価格です。取引額をある程度正確に知るためにはその地域の情勢に詳しい不動産業者などへ確認する必要があります。

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また、不動産の売却価額は需要と供給など個別事情などによって変動するため、実際に売り出して買い手を募ってみなければ、正確な価額はわかりません。

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算をする際に使用する不動産の評価額です。
それぞれの税金の概要は次のとおりです。

相続税:亡くなった人の遺産を相続した際に課される税金。納税義務者は相続や遺贈(遺言)などで財産を受け取った人。
贈与税:贈与などで財産をもらった場合に課される税金。納税義務者は贈与を受けた人。

相続税評価額は、土地が面する道路に付された路線価をもとに評価をする「路線価方式」や、次で解説をする固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた「倍率方式」などによって計算します。

一般的に、道路が整備され建物が建ち並ぶ地域では路線価方式で相続税評価額が決められることが多いですが、農村や山林などでは路線価が定められておらず倍率方式で相続税評価額が決められることが多いです。

なお、土地の相続税評価額は、公示価格の8割程度の価格を目途に評価されています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、次の税金を計算する際などに使用される不動産の評価額です。

固定資産税:1月1日現在の不動産の所有者に対して毎年課税される税金
都市計画税:1月1日現在の市街化区域内に存在する不動産の所有者に対して、固定資産税とともに毎年課税される税金
不動産取得税:購入や贈与、新築などにより不動産を取得した際にかかる税金
登録免許税:不動産の名義を変える際などに法務局で納める税金
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