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富裕層だけが知っている「軍用地投資」…良い業者から良い情報を引き出すテクニック

幻冬舎ゴールドオンライン

知る人ぞ知る「軍用地投資」。成功するには「いい物件」の購入が大前提であり、その点からも良い業者を見つけ、信頼関係を構築することが大切です。軍用地投資のプロが、業者の見極め方、関係の築き方の具体的な方法を伝授します。

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軍用地投資の最大のリスクは「バブル経済の再来」

以前は軍用地投資の最大のリスクといえば、軍用地が返還されて軍用地料がもらえなくなることでした。しかし、返還された後もその土地の使用収益が見込まれるまで軍用地料に相当する給付金がもらえることになりました(『軍用地投資「30坪未満の小規模物件は購入すべきではない」とプロが断言する理由』参照)。さらに、返還後の再開発により土地の価値は上がると見込まれているので、返還はもはやリスクではなくなりました。

では、最大のリスクとは、一体なんでしょうか?

私が考えている軍用地投資の最大のリスクは、「バブル経済の再来」です。

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1980年代後半、日本がいわゆるバブル景気に盛り上がっていたころ、軍用地は見向きもされていなかったそうです。当時をよく知る人によると、軍用地の利回りは5%程度だったとのこと。現在からすれば十分な利回りですが、当時は東京の山手線内側の土地の価格だけでアメリカ全土を買えるというほど、日本の土地が高騰していたにもかかわらず、軍用地の利回りはその程度だったのです。

母の記憶によると、そのころの郵便局の通常貯金の金利は2%、定期貯金は6%もあったとか。2021年9月現在、ゆうちょ銀行の通常貯金の金利は0.001%、定期貯金は0.002%です。バブル当時は現在と比べて、通常貯金で2000倍、定期貯金で3000倍もの高い金利でした。ちなみに、個人向け国債は、0.05%です。つまり、軍用地を持っているより郵便局に預けたほうが儲かるわけで、軍用地が見向きもされなかったのもうなずけます。

バブル崩壊後、100年に一度ともいわれた平成の大不況において、軍用地は投資家のあいだでひそかに注目を集め始めました。地価が下がり続けるなか、軍用地料が景気に左右されることなく毎年確実に上がり続けていることに一部の投資家が気づいたのです。デフレ時代に最も適した投資ともいえる軍用地は、現在、その人気に火がついたといえます。

2012年12月に始まった「アベノミクス景気」が「いざなぎ景気」を抜いて戦後2番目の長さになったといわれています。この景気回復が順調に進んで、多くの国民が景気回復を実感するようになれば、バブル経済が再来するでしょう。日経平均株価が3万円を超え、普通預金の金利が1%になる―― そんな時代がすぐに来るとは考えられませんが、まさにそのときこそ軍用地投資の価値が下がると私は予想しています。

良い業者、悪い業者の見極め方の基本は「電話対応」

私は、セミナーを行った際、終了後に必ずアンケート調査を実施しています。また、最後に「次回、聞きたいことはなんでしょうか?」と、参加者が一番なにを知りたいのか、今後のセミナーに役立てるための質問をしています。そのアンケートで「良い業者、悪い業者の見極め方を教えてください」という質問がありました。

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